Le compromis de vente : les obligations en matière de loi Carrez

Le compromis de vente est une étape cruciale dans le processus d’achat d’un bien immobilier. Parmi les nombreuses obligations à respecter, la loi Carrez tient une place importante. Zoom sur cette réglementation et ses implications pour le vendeur et l’acheteur.

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

La loi Carrez, du nom du député Gilles Carrez qui l’a instaurée en 1996, est une réglementation française visant à protéger l’acheteur d’un bien immobilier en copropriété. Elle impose au vendeur de mentionner avec précision la superficie privative du bien vendu, c’est-à-dire la surface habitable réelle du logement. Cette obligation concerne uniquement les biens situés dans des copropriétés horizontales (maisons) ou verticales (appartements) et dont la superficie excède 8 mètres carrés.

Les biens concernés par la loi Carrez

La loi Carrez s’applique aux biens immobiliers en copropriété, qu’il s’agisse d’appartements, de maisons ou de locaux commerciaux. Les espaces privatifs de ces biens doivent être pris en compte dans le calcul de la superficie selon différents critères :

  • la hauteur sous plafond : pour être comptabilisée, une pièce doit avoir une hauteur sous plafond minimale de 1,80 mètre.
  • les surfaces exclues : les surfaces non habitables telles que les caves, les garages ou les terrasses ne sont pas intégrées dans le calcul de la superficie.
  • les surfaces annexes : les espaces tels que les combles non aménagés, les greniers ou les vérandas peuvent être pris en compte s’ils sont aménagés et respectent la hauteur sous plafond minimale requise.

En revanche, la loi Carrez ne concerne pas les biens immobiliers individuels (non soumis au régime de la copropriété) ou dont la superficie est inférieure à 8 mètres carrés.

Les obligations du vendeur en matière de loi Carrez

Lors de la mise en vente d’un bien immobilier concerné par la loi Carrez, le vendeur a plusieurs obligations :

  • Mesurer précisément le bien : il doit faire appel à un professionnel certifié pour réaliser un mesurage précis et conforme aux critères définis par la loi Carrez. Ce professionnel établira alors un certificat de superficie, document attestant de la surface privative du bien.
  • Mentionner la superficie dans l’annonce immobilière : la mention de la surface privative est obligatoire dans l’annonce immobilière et doit être indiquée en mètres carrés. Il est également recommandé d’ajouter une mention « loi Carrez » pour éviter toute confusion avec la surface habitable.
  • Annexer le certificat de superficie au compromis de vente : lors de la signature du compromis de vente, le vendeur doit fournir à l’acheteur une copie du certificat de superficie. Ce document doit être annexé au contrat et conservé par les deux parties.

En cas d’erreur ou d’omission dans la mention de la superficie, l’acheteur dispose d’un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique pour demander une réduction du prix proportionnelle à la différence constatée.

Les obligations de l’acheteur en matière de loi Carrez

Si l’acheteur constate une erreur dans la superficie mentionnée dans l’annonce immobilière ou dans le certificat de superficie, il doit en informer rapidement le vendeur. Il dispose ensuite d’un délai d’un an, à partir de la signature de l’acte authentique, pour engager une action en justice et obtenir une réduction proportionnelle du prix. Passé ce délai, l’action ne sera plus recevable.

Toutefois, si l’écart entre la superficie réelle et celle mentionnée est inférieur à 5 %, il est généralement admis que cela ne constitue pas un préjudice suffisant pour justifier une action en justice.

Résumé

Le compromis de vente est un acte essentiel lors d’une transaction immobilière, et la loi Carrez y occupe une place importante. Cette réglementation protège les acheteurs en imposant au vendeur de mentionner avec précision la superficie privative du bien vendu. Les biens concernés sont ceux situés dans des copropriétés horizontales ou verticales et dont la superficie dépasse 8 mètres carrés. Le vendeur doit fournir un certificat de superficie établi par un professionnel et le joindre au compromis de vente. L’acheteur dispose d’un an à compter de la signature de l’acte authentique pour agir en justice en cas d’erreur ou d’omission.

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