En matière de location de locaux commerciaux, deux types de baux sont couramment utilisés : le bail commercial classique, dit « 3-6-9 », et le bail commercial à construction. Quelles sont les principales différences entre ces deux contrats ? Cet article vous propose de découvrir les spécificités de chacun, afin de vous aider à faire le meilleur choix pour votre activité.
Le bail commercial classique, ou « 3-6-9 »
Le bail commercial classique est un contrat de location qui lie un propriétaire (bailleur) et un locataire (preneur) pour une durée minimale de neuf ans. Il est caractérisé par sa souplesse et ses clauses protectrices pour les deux parties.
Durée : Comme son nom l’indique, ce type de bail a une durée minimale de neuf ans. Toutefois, il peut être résilié tous les trois ans par le locataire, ce qui lui confère une certaine flexibilité. Le propriétaire, quant à lui, ne peut rompre le contrat avant l’échéance des neuf ans sauf exceptions prévues par la loi (par exemple : non-respect des obligations du locataire).
Loyer : Le loyer du bail commercial classique est librement fixé lors de la signature du contrat. Il peut être révisé tous les trois ans selon l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), ce qui garantit une certaine stabilité pour les parties. De plus, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer de manière disproportionnée lors du renouvellement du bail.
Charges : Les charges locatives sont généralement à la charge du locataire, sauf si le contrat prévoit le contraire. Il est possible de prévoir une répartition des charges entre les parties, en fonction de l’usage des locaux et des dépenses engagées.
Travaux : Les travaux d’aménagement et d’entretien incombent au locataire, tandis que les travaux de réparation et d’amélioration sont à la charge du propriétaire. Toutefois, il est possible de convenir d’une répartition différente des travaux entre les parties.
Le bail commercial à construction
Le bail commercial à construction est un contrat de location spécifique, destiné aux terrains nus ou aux immeubles nécessitant une (re)construction. Il présente certaines particularités par rapport au bail commercial classique.
Durée : La durée minimale du bail commercial à construction est généralement fixée à 18 ans, mais elle peut être plus longue selon la nature des investissements réalisés par le preneur et l’amortissement prévu. Cette durée permet de garantir au locataire un retour sur investissement suffisant pour amortir ses dépenses liées à la construction ou la rénovation du bien.
Loyer : Le loyer du bail commercial à construction est également librement fixé lors de la signature du contrat. Toutefois, il peut être modulé en fonction de la durée du bail et des investissements réalisés par le locataire. Il est également possible de prévoir une indexation du loyer selon un indice spécifique, comme l’indice du coût de la construction (ICC).
Charges : Les charges locatives sont généralement à la charge du locataire dans le cadre d’un bail commercial à construction. Toutefois, il est possible de prévoir une répartition des charges entre les parties en fonction de l’usage des locaux et des dépenses engagées.
Travaux : La principale particularité du bail commercial à construction réside dans la répartition des travaux entre les parties. En effet, le locataire est responsable de la réalisation des travaux de construction ou de rénovation du bien, ainsi que de leur financement. Ainsi, il doit assumer la totalité des coûts liés aux travaux et leur entretien pendant toute la durée du bail.
Conclusion
Le choix entre un bail commercial classique (3-6-9) et un bail commercial à construction dépend essentiellement de vos besoins en termes de durée, d’investissement et de flexibilité. Le bail 3-6-9 offre une certaine souplesse grâce à sa possibilité de résiliation tous les trois ans pour le locataire, tandis que le bail à construction permet d’amortir sur une plus longue période les investissements liés à la construction ou à la rénovation d’un bien immobilier.
Pour faire le meilleur choix pour votre activité et bénéficier d’une expertise juridique adaptée, n’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier et commercial.
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